不動産利回り比較
表面利回りと実質利回りを比較計算。
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- 2. 計算ボタンを押す
- 3. 結果がすぐ表示
プリセット
- 📌 定期預金 vs REIT
- 📌 株式 vs 不動産
- 📌 国債 vs 社債
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このツールについて
不動産投資を検討する際、物件の収益性を測る指標として「利回り」は非常に重要です。しかし、一般的に目にすることの多い「表面利回り」だけでは、実際の収益力を正確に把握することはできません。この「不動産利回り比較ツール」は、物件価格、月額家賃、年間経費、空室率といった具体的な数値を入力することで、物件購入後のランニングコストや空室リスクを考慮した「実質利回り」を算出・比較できます。これにより、投資判断の精度を格段に向上させることが可能です。 物件購入を検討している投資家の方々が、複数の候補物件を比較検討する際や、現在所有している物件の収益性を再評価する際にご活用ください。表面的な利回りに惑わされることなく、年間経費や空室期間による損失を織り込んだリアルな収益性を理解することで、より賢明な投資判断を下すための一助となるでしょう。購入後の思わぬ出費や収益の低下を防ぎ、安定した不動産投資運営を目指す上で、このツールはあなたの強力な味方となります。
計算の仕組み
このツールでは、「表面利回り」と「実質利回り」の2つの利回りを計算します。 **表面利回り（グロス利回り）** 物件価格に対する年間家賃収入の割合を示します。経費や空室期間は考慮しません。 計算式：`表面利回り = (月額家賃 × 12ヶ月 / 物件価格) × 100` **実質利回り（ネット利回り）** 物件の購入価格に加え、年間で発生する経費や空室による損失を考慮した、より実態に近い利回りです。 計算式：`実質利回り = ((月額家賃 × 12ヶ月 - 年間経費 - 空室損) / 物件価格) × 100` - `propertyPrice`: 物件価格（購入価格） - `monthlyRent`: 月額家賃（満室時の月間想定家賃） - `annualExpense`: 年間経費（管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料など年間でかかる全ての費用） - `vacancy`: 空室率（年間を通して空室となる割合。例: 5% なら 0.05 と入力） 「空室損」は、`月額家賃 × 12ヶ月 × 空室率` で計算されます。このツールは、これらの入力値をもとに、自動で両利回りを算出し、比較しやすい形で表示します。
使用例
例1: 標準的な投資マンションのケース
都心の投資用ワンルームマンションを購入検討中のAさん。安定した利回りを見込んでいます。
- 物件価格: 3,000 万円
- 月額家賃: 15 万円
- 年間経費: 30 万円
- 空室率: 5 %
物件価格3,000万円、月額家賃15万円の場合、年間家賃収入は180万円。表面利回りは6.00%となります。年間経費30万円と空室率5%（空室損9万円）を考慮すると、実質利回りは4.70%となり、表面利回りよりも1.3ポイント低いことがわかります。
例2: 経費率が高めのファミリー物件のケース
郊外の中古ファミリー向け物件に興味があるBさん。管理費・修繕積立金や固定資産税が高めであることが気になっています。
- 物件価格: 2,500 万円
- 月額家賃: 12 万円
- 年間経費: 48 万円
- 空室率: 8 %
物件価格2,500万円、月額家賃12万円の場合、年間家賃収入は144万円。表面利回りは5.76%です。しかし、年間経費が48万円と高く、空室率8%（空室損11.52万円）を考慮すると、実質利回りは3.55%まで大きく低下します。表面利回りだけでは見えない経費のインパクトが明確になります。
例3: 築古高利回り物件だが空室リスクも高いケース
高利回りを狙って地方の築古物件を検討中のCさん。空室リスクを懸念し、実質的な収益性を確認したいと考えています。
- 物件価格: 1,200 万円
- 月額家賃: 9 万円
- 年間経費: 18 万円
- 空室率: 15 %
物件価格1,200万円、月額家賃9万円の場合、年間家賃収入は108万円で、表面利回りは9.00%と高水準に見えます。しかし、空室率15%（空室損16.2万円）と年間経費18万円を差し引くと、実質利回りは5.70%となります。高利回りの裏に潜むリスクを数値で把握することができました。
計算方法の解説
不動産利回り
表面利回り = 年間家賃÷物件価格。実質利回り = (年間家賃−経費)÷物件価格。実質利回りで判断すべきです。
よくある質問
表面利回りだけでは不十分なのはなぜですか？
表面利回りは家賃収入のみを基に計算されるため、管理費、修繕積立金、固定資産税などのランニングコストや、空室による収入減を考慮していません。これらの費用やリスクを無視すると、実際の収益性が大きく乖離し、誤った投資判断につながる可能性があります。実質利回りはこれらを含めて計算されるため、より現実的な収益力を把握できます。
実質利回りに含めるべき「年間経費」には何がありますか？
一般的に含まれる経費としては、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料、清掃費、賃貸管理委託手数料、広告費、物件維持のための修繕費用、減価償却費（税務上は経費ですが、このツールの実質利回り計算ではキャッシュアウトを伴わないため含めない場合が多いです）などがあります。ご自身のケースに合わせて、年間にかかる全ての費用を漏れなく計上することが重要です。
空室率はどのように設定すればよいですか？
空室率は、物件の立地、築年数、設備、周辺賃貸市場の状況によって大きく変動します。過去の賃貸実績や、周辺の類似物件の空室状況、不動産会社からの情報などを参考に、現実的な数値を設定しましょう。購入予定の物件が新築の場合でも、将来的な空室リスクを見越して、ある程度の空室率を見込んでシミュレーションすることをお勧めします。最初は少なめのパーセンテージから始め、段階的に上げてみて、利回りの変動を確認するのも良い方法です。
不動産取得税や登記費用などの初期費用は実質利回りに含まれますか？
このツールの実質利回りは、年間ベースの収益性を見るものであり、物件購入時に一度だけ発生する取得税や登記費用などの初期費用は直接的には含みません。これらは投資総額の一部として別途考慮し、総投資額に対する利回りやキャッシュフローを評価する際に加味することが一般的です。
将来の家賃下落リスクはどのように考慮できますか？
このツールでは将来の家賃下落を直接入力する項目はありませんが、シミュレーションの際に『monthlyRent』の値を意図的に低く設定して計算してみることで、家賃下落が実質利回りに与える影響を把握することができます。いくつかのパターンで試すことで、リスクへの対応力を高めることが可能です。
よくある質問
使用のコツ
- 物件を検討する際は、表面利回りだけでなく必ず実質利回りで比較検討しましょう。
- 年間経費は細かく見積もり、想定外の出費がないか慎重に確認しましょう。特に築年数の古い物件は修繕費がかさむ可能性があります。
- 空室率は悲観的なシナリオ（高め）と楽観的なシナリオ（低め）の両方でシミュレーションし、リスクの幅を把握しましょう。
- 不動産会社が提示する利回りは表面利回りの場合が多いため、鵜呑みにせず必ずご自身で実質利回りを計算し直しましょう。
- 利回りはあくまで収益性の一側面です。最終的な投資判断では、キャッシュフロー、将来性、出口戦略なども総合的に考慮することが重要です。
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